晋城物业管理条例修改再公开!|物业服务|委员会

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《晋城市物业管理条例（草案）》已经市八届人大常委会第六次会议初审。会后市人大及其常委会相关工作机构根据初审时常委会组成人员提出的意见和建议，对草案进行了修改完善。现将修改后的草案予以公布，公开征求意见，截止时间为2022年9月15日。

联系方式：0356－2198369

电子邮箱：jcrdfzw＠163．com

晋城市人民代表大会法制委员会

晋城市人大常委会法制工作委员会

2022年8月31日

晋城市物业管理条例（草案）

（征求意见稿）

第一章　总则

第二章　物业管理区域

第三章　前期物业管理

第四章　业主、业主组织和物业管理委员会

第五章　物业服务

第六章　物业的使用与维护

第七章　监督管理

第八章　法律责任

第九章　附则

第一章　总　则

第一条【目的依据】为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，规范物业管理活动，维护相关主体的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐宜居社区建设，根据《中华人民共和国民法典》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条【党建引领】物业管理应当遵循基层治理、业主自治、专业服务和监督管理相结合的原则。

建立健全社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的社区（村）、物业治理体系。

鼓励和支持在业主委员会、物业管理委员会、物业服务人中建立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。

倡导将社会主义核心价值观融入临时管理规约、管理规约，弘扬优秀传统文化，增强居（村）民的认同感、归属感、责任感和荣誉感。

第四条【政府职责】市、县（市、区）人民政府应当建立物业管理综合协调和目标责任机制，将物业管理纳入基层社会治理工作体系，统筹推进物业管理各项工作，协调解决行政区域内物业管理重大问题。

第五条【部门职责】市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

市、县（市、区）发展和改革、公安、规划和自然资源、城市管理、市场监管、人防、应急管理等部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。

第六条【街道乡镇居（村）职责】街道办事处、乡（镇）人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作，负责指导、协调、监督、管理本辖区内物业管理活动。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府建立健全物业管理机制，参与监督管理辖区内物业管理活动。

第七条【其他相关主体职责】业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利。

业主委员会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

物业管理委员会是一个物业管理区域内不具备条件成立业主委员会时成立的自治组织，协助居（村）民委员会履行管理职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督。

物业服务人受业主委托，依照物业服务合同的约定提供物业服务，管理物业管理区域内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督。

第八条【联席会议】街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织，住房和城乡建设部门、居（村）民委员会、物业管理委员会、业主委员会、物业服务人等单位人员参加，及时协调解决业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务人交接等物业管理中的问题和纠纷。

第九条【突发事件应对】县（市、区）人民政府和街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业管理委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。

发生突发事件时，街道办事处、乡镇人民政府应当按照响应等级组织落实市、县（市、区）人民政府的应急措施，指导、督促物业服务人配合居（村）民委员会开展工作。

第十条【投诉举报】对物业管理中的违法违规行为，任何单位和个人都可以向物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设主管部门进行投诉、举报，住房和城乡建设主管部门应当登记受理，并及时调查处理，予以回复。

对涉及多个行政主管部门管理职权的，由物业所在地县（市、区）人民政府协调相关行政主管部门联合执法。

第十一条【服务平台建设】鼓励物业服务人运用物联网、云计算、大数据和人工智能等技术，建设物业服务平台，依法依规与相关部门实现数据共享应用，提升物业服务水平。

第二章　物业管理区域

第十二条　【划分依据】物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第十三条　【新建项目物业区域划分】新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分向规划和自然资源部门提出意见，规划和自然资源部门应当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

第十四条　【已投入使用小区物业区域划分】已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同县（市、区）住房和城乡建设部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

第三章　前期物业管理

第十五条【物业用房】建设单位应当在物业管理区域内按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五配套建设物业管理用房（包括业主委员会工作用房），并且物业管理用房建筑面积不得少于一百平方米。物业管理用房的配置应当以方便业主和物业管理活动为原则，并具备通风、采光条件及水、电、暖等基本使用功能。

新建物业项目的建设单位应当在项目首期开发阶段明确配置物业管理用房的位置、面积。老旧住宅区没有配套建设物业管理用房的，由所在地县（市、区）人民政府、建设单位（或者公有住房出售单位）和公用企（事）业单位完善物业管理用房。

第十六条【前期物业】建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。期限届满，业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

投标人少于三个或者住宅规模小于三万平方米的，经物业所在地县（市、区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报县（市、区）住房和城乡建设主管部门备案。

第十七条【临时管理规约】建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益及应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出约定，临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

建设单位应当将临时管理规约在其销售场所的显著位置进行公示。在签订物业买卖合同时，建设单位应当将临时管理规约中业主的权利义务等主要内容向业主予以说明，业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第十八条【现场查验】建设单位与前期物业服务人应当在县（市、区）住房和城乡建设部门的指导、监督下，共同对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，并在物业管理区域内显著位置向业主公开查验结果。

物业承接查验协议应当对承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改或者委托前期物业服务人整改。

第十九条【资料移交及保管】建设单位应当在前期物业服务人承接新建物业时，向前期物业服务人移交物业管理用房、共用设施设备和相关资料，并办理书面移交手续。

建设单位、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员，应当履行职责，防止资料遗失和信息泄露。

第四章　业主、业主组织和物业管理委员会

第二十条【业主及业主权利义务】房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十一条【业主大会】业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十二条【大会筹备组】符合业主大会成立条件的，该物业管理区域内的业主、建设单位、物业服务人可以依法向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起三十日内，组织、指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府等委派的代表组成。筹备组人数应当为七人以上单数，其中业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推举产生，业主代表不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

第二十三条【首次业主大会】筹备组应当自成立之日起三十日内完成下列筹备工作，并组织业主召开首次业主大会：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）确认业主身份和投票权；

（三）拟定管理规约和业主大会议事规则草案；

（四）拟定业主委员会委员及候补委员的候选人条件和选举办法；

（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；

（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期内以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当在收到书面意见之日起七日内决定是否采纳并书面答复。

首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员及候补委员。业主委员会成立后，筹备组自动解散。

第二十四条【推荐候选人】业主委员会委员及候补委员的候选人通过下列方式产生：

（一）社区（村）党组织推荐；

（二）居（村）民委员会推荐；

（三）业主自荐或者联名推荐。

业主大会筹备组应当从前款规定方式推荐的人选中确定正式候选人名单，报街道办事处或者乡（镇）人民政府。

鼓励和支持业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长积极参选业主委员会委员、候补委员。

第二十五条【业主大会决定事项】业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员和候补委员；

（四）选聘和解聘物业服务人，确定物业服务内容和标准；

（五）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共用部位、共用设施设备的用途；

（九）利用共用部位、共用设施设备从事经营活动，管理、使用经营收益；

（十）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告；

（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；

（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（六）项至第（九）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十六条【召开业主大会】业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过信息化手段等形式召开；采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告，并同时告知居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派代表列席会议。

业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召集。

第二十七条【业主委员会组成】业主委员会委员人数为五至十五人的单数，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止，可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

第二十八条【候补委员】业主委员会可以设候补委员，业主委员会委员缺额时，候补委员可以递补为业主委员会委员。候补委员的人数及递补规则应当在业主大会议事规则中规定，但人数不得超过业主委员会委员的人数。

业主委员会委员经递补人数仍不过半数，或者业主委员会拒不依法履行职责损害业主权益的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

第二十九条【首次业委会会议】业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

第三十条【召开业委会会议】业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任负责召集，有半数以上委员出席方可召开，业主委员会委员不得委托他人出席会议，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会副主任、其他委员、业主可以申请物业所在地居（村）民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府督促限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地居（村）民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召集。

第三十一条【委员禁止行为】业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）将业主共有财产出售、出租、出借给他人或者设定担保等侵害业主共有财产权利；

（七）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（八）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（九）组织、煽动业主进行违法活动；

（十）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定暂停其委员职务，同时提请业主大会会议决定终止其委员职务，并将结果在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会委员职务在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、有关凭证、档案等资料及财物。

第三十二条【物业管理委员会组成】物业管理委员会由居（村）民委员会的代表及业主代表组成，人数为五人以上的单数，其中业主代表不少于总人数的二分之一。

物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。业主代表按照业主委员会委员候选人方式产生。物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置公示成员名单。

第三十三条【代行履职】物业管理区域有下列情形之一的，由物业管理委员会代行业主委员会职责，负责组织业主共同决定物业管理事项：

（一）不具备成立业主大会条件；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处或者乡（镇）人民政府组织、指导两次仍不能成立；

（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会出现任期届满、集体辞职等情形，需要重新选举，经街道办事处或者乡（镇）人民政府组织、指导两次仍不能选举产生新的业主委员会。

第三十四条【工作移交】业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的印章、有关凭证、档案等资料以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会不按时移交的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令其限期移交。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止代行业主委员会职责，并应当在七日内向业主委员会移交相关资料和财物。

第三十五条【工作经费】业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当在物业管理区域内显著位置每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第五章　物业服务

第三十六条【选聘物业服务人】选聘物业服务人前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务人。

业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务人应当将物业服务合同报街道办事处或者乡（镇）人民政府、县（市、区）住房和城乡建设主管部门备案。

第三十七条【物业服务人义务】物业服务人应当按照物业服务合同的约定向物业管理区域派驻负责人员和必要的工作人员，履行下列义务：

（一）提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务；

（二）依法维护、管理物业管理区域内的公用设施；

（三）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；

（四）采取合理措施保护业主、非业主使用人的人身、财产安全；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分，不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人个人信息，不得强制业主、非业主使用人购买其提供或者指定的商品或者服务，不得侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利。

物业服务人应当通过本市物业管理信息网络系统或者其他约定方式，听取业主、非业主使用人的意见和建议，并建立投诉受理制度，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主、非业主使用人投诉。物业服务人应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的，可以向住房和城乡建设等有关部门投诉。

第三十八条【信息公示】物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：

（一）营业执照、负责人、二十四小时服务电话、投诉电话；

（二）物业服务的等级标准、内容，收费的项目、计费方式、收费依据和标准等；

（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、信用信息、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）供电、供水、供热、供燃气、通信等专业经营单位的报修服务电话等；

（五）上一年度物业服务合同履行情况、公共水电费用分摊情况、共有部分的经营与收益情况及专项维修资金使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

物业服务人应当同时将前款公示的内容通过信息化方式告知全体业主。

第三十九条【物业禁止行为】物业服务人不得有下列行为：

（一）将物业管理区域内的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（二）擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营；

（三）擅自拆除、停用消防设施、器材；

（四）擅自将依法配建平时用作停车及其他用途的人防工程出售、赠与；

（五）强行向业主指定特定服务企业或者推销商品；

（六）未按照服务合同约定，擅自停止物业服务，或者物业服务合同终止后，拒不移交相关资料资产；

（七）擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动；

（八）违反法律、法规规定的其他行为。

第四十条【物业服务费】物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，由市发展和改革部门会同市住房和城乡建设部门，制定全市物业服务费的基准价和浮动幅度，并向社会公布。物业服务人应当在物业服务合同中标明物业服务费的基准价、浮动幅度和实际收费标准。

实行市场调节价的，由业主与物业服务人根据服务内容和标准以及物价指数等因素，在物业服务合同中约定服务价格。

市住房和城乡建设部门应当公布物业服务质量等级标准和物业服务清单，明确物业服务的内容和标准。

第四十一条【物业费承担】前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日的当月发生的物业服务费，由建设单位承担。出售物业交付之日的次月至前期物业服务合同或者前期物业服务人提供服务终止之日发生的物业服务费，由业主按照物业买卖合同的约定承担；物业买卖合同未约定的，由建设单位承担。

业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效后，物业服务费由业主按照物业服务合同的约定承担。

第四十二条【物业费支付】业主应当按照物业服务合同约定向物业服务人支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止或者以限时、限量等方式变相停止供水、供电、供燃气、供热和限制人员、车辆进出等方式催交物业服务费。

第四十三条【其他费用缴纳】物业管理区域内，供水、供电、供燃气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务人代收费用。

专业经营单位委托物业服务人代收代缴有关费用的，应当签订委托协议，物业服务人可以向委托单位收取报酬，但不得向业主收取手续费等额外费用。

业主通过出售、附赠或者出租等方式取得的车库（位），因照明、卫生等发生费用的承担，由物业服务人与取得车库（位）的业主约定。

第四十四条【公共收益】建设单位、物业服务人利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，其公共收益在扣除合理成本后归业主共有。下列收益属于公共收益：

（一）利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车位场地使用费；

（二）利用电梯、车库、场地、楼体等共用部位、设施发布广告的经营性收入；

（三）利用物业管理用房或者公共区域获取的出租费；

（四）其他应当归业主共有的收入。

建设单位、物业服务人应当将公共收益单独列账，其用途、使用办法由业主共同决定。

第四十五条【物业服务延伸】鼓励有条件的物业服务人向养老、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，满足居民多样化多层次居住生活需求。

第四十六条【物业服务终止】物业服务合同终止或者物业服务人被解聘的，物业服务人应当在合同终止或者收到解聘通知之日起十日内退出物业管理区域，合同约定有退出期限的，按照约定期限执行，同时将物业管理用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等移交给业主委员会、物业管理委员会，并配合新选聘的物业服务人做好交接工作。因特殊情况不能移交的，由物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府代为保管。

新选聘的物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时应当在县（市、区）住房和城乡建设部门的指导、监督下，与业主委员会、物业管理委员会共同对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验。

第六章　物业的使用与维护

第四十七条【物业使用】业主、物业使用人、物业服务人、建设单位应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的规定，按照物业规划用途合理、安全使用物业。

第四十八条【禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，将卫生间改在下层住户客厅、厨房、卧室、书房的上方，下挖建筑物内底层地面，擅自改变门窗位置等行为；

（二）擅自占用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观等违反规划规定的行为；

（四）擅自拆改供水、排水、燃气、供暖等管线；

（五）违反规定饲养动物；

（六）从建筑物中抛掷物品和任意弃置垃圾；

（七）制造超标噪音，制造震动、异响等干扰他人正常工作、生活；

（八）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（九）擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能，拆除、损坏人防工程设施设备等违反人防法律、法规的行为；

（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物、违规停放车辆和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（十一）法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人对侵害自己合法权益和侵害业主共同利益的行为，有权向相关部门投诉和举报。

第四十九条【利用物业经营】物业服务人利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经相关业主和业主大会同意并按照规定办理有关手续后方可进行。

第五十条【维修资金】购买商品房的业主应当在办理商品房交付手续前，一次性足额交纳专项维修资金。尚未售出的房屋，由建设单位代为交纳专项维修资金。

建设单位应当在商品房买卖合同中约定业主按照相关规定交纳专项维修资金，并督促业主交纳。

本条例实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，购买住房的业主、公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。

第五十一条【资金应急使用】在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，业主委员会、物业服务人可以申请使用专项维修资金：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋顶、屋面、外墙渗漏；

（四）排水设施堵塞、爆裂；

（五）楼体外立面存在脱落危险；

（六）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

需要应急使用专项维修资金的，业主委员会、物业服务人向市、县（市、区）专项维修资金管理机构提出申请。专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起七个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后三十日内，提出申请方应当将使用维修资金情况在物业管理区域内显著位置公示，同时完善相关资料并报送专项维修资金管理机构。

第五十二条【物业维修】建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围，承担物业的保修责任。保修期满后，物业专有部分、专有设备的维修由业主自行负责；物业共用部位、共用设施设备的维修，经业主共同决定，从专项维修资金中支付，专项维修资金数额不足的，不足部分有约定的按照约定处理，没有约定或者约定不明确的，由业主按照专有部分建筑面积比例分摊。

人防工程维修、维护的费用优先从人防工程平时开发利用所收取的费用中支付。

第五十三条【专业维修责任】供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合条件的专业机构或者人员实施。

第七章　监督管理

第五十四条【组织指导物业选聘】街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织指导辖区内物业服务人的选聘工作，负责在选聘前对报名物业服务人的服务质量及诚信等情况进行考察调查。

第五十五条【物业专管员】街道办事处、乡（镇）人民政府应当在社区配备或聘用物业管理专管员，物业管理专管员负责协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理、物业服务质量检查等具体工作。

第五十六条【物业日常管理】居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业服务人的日常管理，对物业服务人的服务事项、服务质量进行监督检查。

第五十七条【矛盾处置】街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉地点，接受、处理群众的投诉和纠纷。

第五十八条【信用管理】市住房和城乡建设主管部门应当应用“山西数字房产”平台信用评价系统，依法依规采集信用信息，开展物业服务人信用等级评价，定期公开信用评价结果，实行信用分级分类监管，强化信用信息在物业管理招投标、物业服务人选聘等方面的应用。

第五十九条【失信惩戒】市住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人失信惩戒制度，对严重违法违规的物业服务人依法清退出市场。

第六十条【考核评价】街道办事处、乡（镇）人民政府应当每年对辖区内物业服务人进行满意度测评和服务质量考核，测评结果应当作为服务质量考核的重要内容。

第六十一条【整改退出】街道办事处、乡（镇）人民政府应当监督考核不合格的物业服务人进行整改，对整改不达要求的物业服务人启动退出机制。