欲购二手房 先算三笔账

近日，房地产市场调控再出新政，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，两公告自2024年12月1日起执行。

一系列政策的出台，对太原二手房市场有何影响？购房者要算好哪些账？记者进行了采访。

第一笔：

二手房市场，价格几何？

“房屋总价和4月份相比，直接省了38万元！”11月15日，迎泽区市民李女士签约了自己的首套二手房，高兴地对记者说。

据李女士介绍，她刚刚购买的这套房是190平方米的学区房，今年4月咨询时，挂牌价为228万元，经中介计算后，首付款和过户费加起来需要65万元左右，按照当时的还款利率计算后，压力较大，最终选择观望。

令李女士没想到的是，该套房11月挂牌价竟降至190万元，首付款和过户费约57万元，组合贷款后每月共需还款5635元，符合李女士的期望值。

据中介平台数据显示，该套房源在2023年9月就已经挂牌，看房人数达150人，咨询量达200人次，属于迎泽区二手房看房人数和咨询量较高的房源。

“太原市二手房存量多，下半年联系降价出售的卖方越来越多，平均每平方米下降1500元。”迎泽区水西关街我爱我家置业顾问周女士说。

相关数据显示，目前太原市二手房挂牌量约4.4万套，挂牌面积约369万平方米，理论去化周期29个月，如此庞大的二手房库存必然压低二手房市场价格。

据国家统计局数据显示：今年10月，太原市90平方米及以下的二手住宅价格环比下降0.9％，同比下降5％；90—144平方米的二手住宅价格环比下降0.7％，同比下降4.6％；144平方米以上的二手住宅价格环比下降0.3％，同比下降4.9％。

相关专业人士认为，当前国家出台了一系列鼓励消费的政策，尤其是鼓励已有房居民进行改善性置换。这些政策的出台将进一步增加二手房存量，从而促使二手房价格下降且趋于正常平稳态势。

第二笔：

政策加持，购房能省多少？

根据相关公告，此次新政将加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，并将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，即调整后在全国范围内对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。

“房产交易环节特别是二手房交易主要涉及契税和增值税，此次新政将享受1%低税率优惠的面积标准提高到140平方米，有利于降低交易环节的税收成本。举例来说，购房者购买一套100平方米的二套房，总价300万元，过去契税为3%也就是9万元，新政策后将按照1%收取，也就是3万元，可以减少6万元。”相关专家说。

同时，今年随着LPR三次调整以及太原市降低首套房商业性个人住房贷款利率下限，省城首套住房最低贷款利率由年初的3.7%下降至3.0%，足足下降0.7个百分点。

“LPR调整后，以100万元贷款按揭30年来算，调整前利息为65.7万元，月供约4603元，而调整后只需要51.77万元，月供约4216元，可以省14万元左右。”杏花岭区旱西门街贝壳交易服务中心置业顾问王先生告诉记者。

总体来看，一系列新政的实施，将降低企业和个人的税收负担成本。对于二手房购买者来说，同样契税下，二手房可选面积增加，选择范围扩大，还款利息降低，进而激发二手房市场活力，促进房地产市场供需平衡。

第三笔：

“以旧换新”，购房者可享何优惠？

继家电、汽车等消费品之后，太原商品房也开启了“以旧换新”活动。活动通过减免中介服务费、提供贷款利率优惠等措施，为市民提供了一条便捷、安全的换房途径。

其中，《关于开展商品住房“以旧换新”活动的通知》明确，参与活动的房地产经纪机构将优先推广旧房，缩短旧房出售周期，并对换房人减免中介服务费。商业银行将给予换房人及旧房源购房人当前市场最优的贷款利率优惠，并在按揭贷款时提供金融政策优惠。对于已签订“以旧换新”业务服务协议的，在新房保留期限内，换房人成功出售旧房的，可以享受开发企业“以旧换新”优惠活动和商业银行贷款优惠。

此外，在2025年12月31日前，出售自有住房并在一年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。对于参与存量住房“以旧换新”活动的缴存公积金的职工，新购房住房公积金贷款最高额度在现行政策基础上适当上浮。

“卖家可以选择我们机构来挂牌出售旧房。我们也会承诺优先推广旧房，在成功出售旧房后，会减免卖家中介服务费，这是一笔不小的费用。同时，卖家在购买新房时，如果符合‘以旧换新’活动的条件，银行会提供比市场平均水平更优惠的贷款利率，长期下来可以节省一大笔利息支出。此外，卖家在出售旧房6个月后购买了新房，还可以享受个人所得税退税优惠。目前挂牌出售的卖家，大概有六成准备买新房。”资深中介从业者齐经理介绍，“以旧换新”一定程度上会影响二手房市场价格，可帮助有置换需求的客户加速卖掉旧房子，降低其在置换过程中的时间成本，激活市场的改善型需求。

综上所述，省城二手房市场利好政策频出，目前，二手房价格处于相对低位，购房成本和门槛也都在降低，对于前期观望的购房者有一定的吸引力。